目 次
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1. 家を売ってもローンが残るとどうなるのか
家を売るには原則として、住宅ローンを完済した上で、家に設定された抵当権（返済が滞った際に、金融機関が不動産を売却して優先的にお金を回収する権利）を抹消する必要があります。
家を売ってもローンが残る場合、残りのローンは原則として返済を続けなければなりません。
1-1. 住宅ローンの返済義務は残る
家を売ってもローンが残る場合、原則として住宅ローンの返済義務は消えません。
家の所有権を手放しても金融機関からお金を借りた事実は変わらないため、借りた分の返済が完了してはじめて返済義務が消滅します。
売却時に金融機関が抵当権の抹消に同意したとしても、それは不動産を売却するために担保を外すことに応じたという意味です。売却後に残ったローンの返済まで免除されたわけではありません。
1-2. 金融機関・保証会社と返済条件を相談する
家を売った後にローンが残り、現在の条件のままでは返済が難しい場合は、金融機関や保証会社と返済条件について話し合えることがあります。
購入から短期間での売却、頭金が少ない状態での購入、不動産価格の下落、離婚・転職による収支状況の変化など、オーバーローン状態（家を売っても住宅ローンを完済できない状態）の家を売る背景は人によってさまざまです。
住宅ローンの返済を一定期間滞納すると、分割で返済できる権利である「期限の利益」を失い、金融機関から住宅ローンの残額を一括で請求されることがあります。また、保証会社が金融機関へ代位弁済した場合は、その後、保証会社から返済を求められます。
一括請求を受けても、すぐに残額を支払えるとは限りません。状況によっては、自己破産などの債務整理を検討せざるを得ないケースもあります。
そのため、返済が難しい場合でも放置せず、現在の収入や生活状況、今後返済できる金額などを金融機関や保証会社へ伝え、返済方法について相談することが大切です。状況によっては、毎月の返済額や返済期間などについて協議できる場合があります。
ただし、返済条件の変更が必ず認められるわけではなく、残債額や滞納状況、返済能力、金融機関・保証会社の方針などによって対応は異なります。
なお、オーバーローン状態の家を売る場合、売却前の段階で金融機関と抵当権抹消についても話し合っておくのが一般的です。その過程で、売却後に残るローンの返済方法についても、確認や協議が行われることがあります。
1-3. 返済を放置すると他の財産を差し押さえられたり連帯保証人へ請求が及んだりする
家を売った後も残るローンの返済を放置すると、債権者（お金を貸した人）から督促を受けるだけでなく、給与や預金などの財産を差し押さえられるリスクがあります。住宅ローンに連帯保証人がいる場合は、連帯保証人に請求が及ぶ可能性もあります。
家を売却した後の返済が難しい場合は、金融機関や保証会社に返済方法を相談し、返済の継続が難しいときは弁護士へ債務整理を相談しましょう。
1-4. 離婚した後も住宅ローン契約の内容は変わらない
婚姻前や婚姻中に住宅ローンで家を購入していた場合、住宅ローン契約の内容を変更しない限り、離婚しても契約内容は変わりません。
例えば、夫が単独のローン名義人で、妻が連帯保証人や連帯債務者になっていない場合、離婚後の住宅ローンの返済義務は原則として夫に残ります。一方で、妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、夫の返済が滞ったときは妻に請求が及ぶ可能性があります。
ペアローンで夫婦それぞれが住宅ローンを組み、お互いが連帯保証人になっている場合は、離婚後も各自の返済義務と保証関係は継続です。
また、金融機関に対する返済義務と、夫婦間で住宅ローンの負担をどう調整するかは別の問題です。原則として、契約上のローン名義人ではない元配偶者に対して、「残りのローンの半分を負担してほしい」と請求できるわけではありません。
ただし、実務上は、財産分与の際に返済能力や他の財産、子どもの生活などを考慮した上で、残るローンの実質的な負担割合を夫婦間で話し合うことがあります。もっとも、夫婦間で住宅ローンの負担について合意しても、金融機関がローン名義人の変更を了承するとは限りません。
2. 家を売ってもローンが残る状態でも家を売却したい場合の住宅ローンへの対処法
家を売ってもローンが残る状態であっても、「返済を続けるのが難しい」「家を持ち続けるメリットが少ない」といった事情から、売却を検討するケースがあります。
オーバーローン状態の場合でも、「不足分を自己資金で補う」「金融機関と相談して任意売却を進める」「住み替えローンを利用する」といった方法で、家を売却できる可能性があります。
2-1. 自己資金で売却代金と残りのローンの差額を補う
売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合でも、不足分を自己資金で補えるなら、通常の売却手続きに近い形で進めやすくなります。売却代金と自己資金で住宅ローンを完済できれば、抵当権抹消の手続きに進めるためです。
例えば、売却代金から諸費用を差し引いた金額が1500万円で、住宅ローンの残りが2000万円の場合、自己資金で500万円を補えば完済できます。
他の方法に比べて売却手続きを進めやすい点がメリットです。ただし、住宅ローンの一括返済や抵当権抹消の手続きについては、金融機関との調整が必要になります。
2-2. 金融機関と相談して任意売却を行う
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、住宅ローンを返済中の家でも金融機関などの抵当権者の同意を得て売却する方法です。
任意売却は、裁判所の手続きで進む競売とは異なり、通常の不動産売却に近い形で買主を探せる点が特徴です。
競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性があるため、金融機関などの抵当権者にとっても回収額を増やせる場合があります。そのため、売却価格や売却代金の分配などを抵当権者が妥当と判断すれば、オーバーローン状態でも抵当権の抹消に応じてもらえる可能性があります。
任意売却によって高値で売却できれば、家を売った後に残るローンの返済負担を減らすことが可能です。
ただし、任意売却は必ず成立するわけではありません。家の状態や不動産市場の状況、競売手続きの進行状況によっては、任意売却が成立する前に競売で売却される可能性もあります。
住宅ローンを滞納し、すでに家が差し押さえられている場合でも、競売手続きが一定の段階に進む前であれば金融機関の同意を得て任意売却できる可能性があります。
競売手続きは、申立てをした債権者が取り下げることで停止しますが、買受けの申し出（入札）があった後に取り下げるには、最高価買受申出人（入札で最も高値をつけた人）などの同意が必要となり（民事執行法76条1項）、現実的には困難です。そのため、実務上は入札期間が始まる前までに金融機関の同意を得て任意売却の目途を立てておく必要があり、早めの対応が不可欠です。
差し押さえ後の家を任意売却したい場合は、不動産会社の査定を受けて売却見込み額を把握し、売却代金の分配や売却後の返済計画を整理した上で、任意売却を認めてもらえるか金融機関に相談します。
なお、住宅ローンではなくその他の借金や税金・保険料の滞納によって家を差し押さえられている場合は、住宅ローンを組んだ金融機関だけでなく、国や自治体など差し押さえをした機関との話し合いが必要です。
2-3. 住み替えローンを利用する
現在の家を売ってローンが残る場合でも、新居の購入を予定していれば、住み替えローンを利用できる可能性があります。
住み替えローンとは、今の家を売っても完済できずに残る住宅ローンと、新居の購入資金をまとめて借り入れるローンです。例えば、家の売却後に500万円のローンが残り、新居購入費が2000万円かかる場合、合計2500万円を借り入れるイメージです。
住み替えローンを利用できれば、離婚や転勤などでやむを得ず今の家を売る必要がある場合でも、新居購入の資金を確保できる可能性があります。ローンが一本化されるため、旧居のローンと新居のローンを別々に返済する状態を避けやすい点もメリットです。
ただし、住み替えローンは借入額が大きくなりやすいため、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。審査では、一般的な住宅ローンと同様に、年収、勤務先、他の借入状況、現在の住宅ローンの返済状況などが総合的に確認されます。
また、住み替えローンの金利は通常の住宅ローンよりも高くなるケースが多く、借入金額の大きさもあって返済総額が増えるリスクがある点には注意が必要です。ただし、商品によっては通常の住宅ローンと同様の金利が適用される場合もあります。
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3. 家を売ってもローンが残る場合の対策
家を売ってもローンが残る場合は、売却方法だけでなく、売却後の返済計画まで考えておく必要があります。
残りのローンの返済が難しくなると、金融機関から請求を受けたり、連帯保証人に請求が及んだりする可能性があります。売却前にローン残高や査定価格を確認し、必要に応じて不動産会社や弁護士へ相談しましょう。
3-1. 売却前にローン残高や査定価格を把握し売った後の計画を練る
家を売ってもローンが残る可能性がある場合は、売却方法にかかわらず、まずローン残高や査定価格の目安を把握してから行動することが重要です。
ローン残高や査定価格の目安が分かれば、売却後に「毎月の返済額はいくらになるのか」「生活費に無理が出ないか」などを具体的に考えやすくなります。
見直しの過程で、売却以外にも返済条件について金融機関に相談する、親族から援助を受ける、住み替えローンを検討するといった選択肢が見つかる場合があります。
住宅ローンの残高は、金融機関から届く残高証明書や返済予定表、インターネットバンキングなどで確認が可能です。家の査定価格は、不動産会社に査定を依頼して確認するのが一般的です。
ただし、家は査定価格で必ず売れるとは限りません。また諸経費としてかかる仲介手数料、登記費用、引越費用などもあらかじめ確認しておき、どのくらいのローンが残るのかを把握しておくことが大切です。
家族や親族に相談できる状況であれば、早めに事情を共有しておくのも1つの方法です。
ただし、親族からの資金援助で不足分を補って完済する場合でも、贈与税や借用書の有無などが問題になることがあります。必要に応じて、税理士などにも相談するとよいでしょう。
3-2. 複数の任意売却に強い不動産会社に相談する
オーバーローン状態の家を任意売却する場合は、まず任意売却に詳しい不動産会社へ相談しましょう。
任意売却では、金融機関との調整、ローン契約や抵当権の確認、所有者の返済状況など、通常の不動産売却とは異なる対応が必要です。そのため、任意売却の経験が少ない不動産会社では、売却条件の調整や手続きの進行に対応できない場合があります。
任意売却の実績が豊富な不動産会社であれば、任意売却を前提とした家の査定、金融機関への説明、売却活動の進め方などについて、実務の流れを踏まえた対応が期待できます。
任意売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、任意売却の実績、金融機関との調整経験、販売方針、必要に応じて弁護士などの専門家につなぐ体制があるかを確認することが大切です。
なお、任意売却に関する相談や査定は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼することも大切です。
1社だけでは比較対象がないため、査定価格や販売方針、金融機関との調整方法が妥当かを判断するのが難しくなります。その結果、売却価格や条件について十分に検討できないまま進めてしまう可能性があります。
複数社の査定結果や担当者の説明内容を比較検討した上で、自分に合う不動産会社を選ぶようにしましょう。
3-3. 親族間売買で家に住みながら返済を続けられないか検討する
住宅ローンを払い続けることが困難であることなどの理由から、住み続けたいものの売却せざるを得ない場合には、親族に家を買い取ってもらい、売却後も同じ家に住みながら、残ったローンを返済する方法を検討できる場合があります。
親族が買主になれば、家の所有権は親族に移ります。その上で賃貸借契約を結ぶなどして住み続けられれば、住み慣れた家を離れずに生活を立て直せる可能性があります。
ただし、近しい関係にある親族への売却であるため、資産隠しや債務逃れを疑われないように売買価格や取引条件を慎重に設定しなければなりません。金融機関の同意を得られなかったり、買主側の住宅ローン審査に通りにくかったりするリスクがあります。
また、親族に相場より著しく低い金額で売却すると、買主である親族に贈与税の問題が生じる可能性があります。
親族間売買を検討する場合は、単に「家族だから融通が利く」と考えるのではなく、適正価格で売買することが重要です。金融機関、不動産会社、税理士、弁護士などに相談しながら、後から問題が生じない形で進めましょう。
なお、親族への売却が難しい場合は、リースバックという方法もあります。
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却した後、その買主と賃貸借契約を結び、借主として同じ家に住み続ける方法です。親族に買い取ってもらえない場合でも検討できる余地はありますが、売却後は家賃の支払いが必要になるため、収支を確認した上で判断しましょう。
3-4. 債務整理などを検討する
家を売った後に残ったローンの返済も難しい場合は、住宅ローンの残債やその他の借金について、債務整理を検討する必要があります。
債務整理とは、債権者との直接交渉や裁判所の手続きによって、借金の減額・免除や返済条件の変更を図り、生活の立て直しを目指す方法です。
債務整理にはいくつかの方法があり、代表的な手続きとして任意整理、個人再生、自己破産があります。
なお、どの債務整理を選ぶべきかは、残りのローン額を含む借金の総額、現在の収入や保有財産、連帯保証人の有無などによって変わります。「本当に債務整理をすべきなのか」「どの手続きを選ぶべきか」といった判断を含めて、債務整理に詳しい弁護士に相談するとよいでしょう。
【任意整理】
任意整理とは、住宅ローンやその他の借金について、金融機関や保証会社などの債権者と交渉して返済方法の見直しを目指す手続きです。裁判所への申立てが必要なく、交渉する債権者を選べることが特徴です。
そのため、住宅ローン以外にも借金があり、その返済負担を軽減すれば住宅ローンを支払い続けられる場合は、住宅ローンを任意整理の対象から外すことで、家を売却せずに残せます。
家を残したいのであれば、売却してしまう前に任意整理で家計を立て直せないか検討することも重要です。
ただし、任意整理は借金を大幅に減額する手続きではありません。住宅ローンの返済額は高額になりやすいため、任意整理だけでは根本的な解決につながらない場合もあります。
借金の元本そのものを大幅に減らしたい場合は、個人再生や自己破産を検討することになります。
【個人再生】
個人再生とは、裁判所を通じて借金を減額し、減額後の借金を原則として3年から5年で分割返済していく手続きです。減額後の返済額は、借金総額や保有財産の価値などによって変わります。
個人再生には、自己破産と比べて車や生命保険などを手元に残しやすいというメリットがあります。自己破産では、一定以上の価値がある財産を手放さなければならないことがありますが、個人再生では必ずしもすべての財産を手放すわけではありません。
また、安定した収入があり、減額された借金を返済していける見込みがあれば、浪費などが原因の借金でも個人再生を利用できる場合があります。
なお、個人再生には「住宅ローン特則」という自宅が残せる制度があります。 住宅ローンを従来通り返済することを前提に、住宅ローンを個人再生の対象外とするものです。自宅を残したい場合に使う制度ですので、すでに家を売却してしまった後や、売却する前提の場合には利用できません。
【自己破産】
自己破産は、返済の見込みがない場合に、裁判所を通じて借金の支払い義務の免除（免責）を目指す手続きです。
免責が認められれば、住宅ローンを含め、免責対象となった借金は原則として支払う必要がなくなります（税金や養育費などは免責対象外）。
ただし、一定以上の価値がある不動産や車、高額品、保険の解約返戻金などは、原則として返済に充てるための処分対象となります。
また、財産隠しや浪費・ギャンブルによって著しく財産を減らした場合など、免責不許可事由（借金の支払いが免除されない理由）に該当すると免責が認められない可能性があります。ただし、免責不許可事由がある場合でも、事情によっては免責が認められることがあります。
4. 家を売ってもローンが残る状態についてよくある質問
Q. オーバーローン状態で家を売ると信用情報に傷がつく？
自己資金で不足分を補って住宅ローンを完済できる場合や、住み替えローンを利用して旧ローンを返済できる場合は、家を売却したことだけを理由に信用情報へ異動情報が登録される（いわゆる、ブラックリスト入りする）ことはありません。
ただし、「すでに住宅ローンを滞納し、任意売却や競売手続きに進んでいる」「任意整理・個人再生・自己破産などの債務整理を行った」といった場合は、滞納や債務整理の情報が信用情報に登録される可能性があります。
信用情報に住宅ローンの滞納や債務整理の情報が登録されると、新たな住宅ローン、カードローン、クレジットカードの審査に影響することがあります。
Q. リースバックなら家を売った後も住み続けられるのは本当？
リースバックを利用すれば、家を売った後も住み続けられる可能性があります。
ただし、売却後は所有者ではなく借主になるため、毎月の家賃を支払う必要があります。オーバーローン状態で家を売った場合は、残ったローンの返済に家賃の支払いも加わるため、家計の負担がさらに重くなる可能性があります。
Q. ローンが残る家の売却代金にも税金はかかりますか？
家を売った後に住宅ローンが残る場合でも、売却によって譲渡所得が発生すれば税金がかかる可能性があります。
これは、住宅ローンの残高と譲渡所得は別の基準で計算されるためです。
オーバーローンかどうかは家の売却価格と住宅ローン残高を比較して判断しますが、譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。住宅ローンの残高は、譲渡所得の計算では差し引きません。
また、建物の取得費は購入時の価格をそのまま使うのではなく、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。そのため、家の売却価格が住宅ローン残高を下回っていても、税務上の取得費などを差し引いた結果、譲渡所得が生じることがあります。
ただし、譲渡所得が発生しても、マイホームを売却した場合は一定の要件を満たせば最高3,000万円の特別控除を利用できます。その結果、譲渡所得税がかからない場合もあります。
5. まとめ｜家を売ってもローンが残る場合は金融機関や弁護士に相談しよう
住宅ローンが残る家を売る際、売却代金の全額を住宅ローンの返済に充てても、完済できないことがあります。その場合、抵当権を抹消して家を売却した後も返済義務は消えず、残りのローンは金融機関や保証会社と返済方法を協議しながら、引き続き支払う必要があります。
また、任意売却を検討する場合は、任意売却に対応できる不動産会社に査定を依頼し、売却方針を確認することが大切です。
住宅ローンの返済が難しいと感じた段階で弁護士に相談することも検討しましょう。、自宅を手放す前であれば、任意整理、個人再生、自己破産のうち、どの方法を検討すべきか判断しやすくなります。
（記事は2026年9月1日時点の情報に基づいています）
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