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1. 住宅ローンの残債を一括返済できなくても条件次第で売却できるケースもある
住宅ローンの残債を一括返済できない場合でも、条件を満たせば返済途中で家を売却できる可能性があります。ただし、後述するオーバーローンの場合は、「自己資金で不足分を補う」「金融機関の同意を得て任意売却を行う」といった対応が必要です。
1-1. アンダーローンであれば売却代金で住宅ローンを完済しやすい
家の売却代金が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、通常売却を進めやすいです。売って得たお金を返済に充てれば、住宅ローンを一括返済できるためです。
決済日に売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがあれば、決済日当日の着金確認と引き換えに、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を交付してもらう手はずを整えることで、通常の売却手続きとして進めやすくなります。
売却費用や税金を差し引いても住宅ローン返済後にお金が残れば、新居の購入費や引っ越し代、生活費などに充てられます。
ただし、アンダーローンであっても、必ず何の問題もなく売却できるとは限りません。「相続登記が未了」「共有者の同意が得られていない」といった状態では、売却手続きが進まないことがあります。
1-2. オーバーローンであれば条件次第で売却できる
「オーバーローン」とは、家の売却代金だけでは住宅ローンの残債を完済できない状態をいいます。実務上は、売却代金がローン残債を上回っていても、仲介手数料や登記費用、税金などを差し引くと決済時に完済資金が不足するケースもあります。
オーバーローンの場合は、アンダーローンと異なり、家を売却しても売却代金だけでは住宅ローンを一括返済できません。しかし、「売却代金と自己資金を合わせると住宅ローンの残債を上回る」「金融機関の同意を得て任意売却を行う」といったケースであれば、オーバーローンの状態でも売却できる可能性があります。
なお、任意売却などによって売却後も住宅ローンの残債が残る場合、残債は原則として返済を続けなければなりません。そのため、売却後の返済計画も考慮した上で、生活の立て直しを進める必要があります。
また、家を売却した後にローン残債が残る場合、連帯保証人は主債務者と同等の返済義務を負っています。そのため、債務者の返済状況にかかわらず、金融機関から連帯保証人に対して直接一括返済や分割返済を求められる可能性があります。
1-3. 売却する際には抵当権を抹消する必要がある
アンダーローン・オーバーローンのいずれの場合でも、住宅ローンが残る家を通常売却する際は、抵当権を抹消できる状態にしておく必要があります。
抵当権とは、主に住宅ローンで購入する家や土地に対して金融機関が設定する権利です。
住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権に基づき、その家や土地を競売にかけて債権回収を図ることがあります。簡単に言えば、不動産を担保にするための権利ということです。
抵当権が残ったままの不動産は、買主にとってリスクが大きいため、通常の売却では買主に引き渡すまでに抹消するのが一般的です。
抵当権を抹消するには、原則として住宅ローンを完済する必要があります。売却代金では完済できない場合、金融機関の確認を受けて抵当権者が抹消に応じると判断すれば、抵当権抹消に必要な書類を準備してもらえるケースもあります。
特にオーバーローンの場合、金融機関は売却後も住宅ローンが残る状態で抵当権抹消に応じるかの判断が必要です。そのため、オーバーローンの家を売却するには、基本的に金融機関の同意を得た上で抵当権抹消に応じてもらう必要があります。
2. 住宅ローンを一括返済できない家を売却する方法
住宅ローンを一括返済できず、なおかつオーバーローンの状態であっても、自己資金による不足分の返済や任意売却などの方法で家を売却できる可能性があります。
2-1. 家の売却代金と自己資金を合算して返済する
家の売却代金と自己資金の合算額が住宅ローンの残債を上回れば、決済日にその資金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消した上で売却を進められます。
このケースであれば、決済日に住宅ローンを完済できるため、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を準備してもらう流れになります。住み替えローンや任意売却のための準備も必要ないため、通常売却に近い流れで進められるでしょう。
この方法で売却する場合は、できるだけ正確な予想売却価格と、売却時にかかる仲介手数料・税金などの金額を調べた上で、住宅ローンの残債との差額分にあたる自己資金を用意する必要があります。
また、財産を売ったり貯金を取り崩したりして資金を準備する場合は、返済した後の生活のことも考えなければなりません。
「家の査定額が低く、差額を埋められそうにない」「完済はできるものの生活資金が足りなくなる」といった場合は、他の方法を検討する必要があります。
2-2. 住み替えローンを利用して新しい家やマンションに住み替える
住み替えローンとは、現在の家を売却しても完済できない住宅ローンの残債を、新しく購入する家の住宅ローンに組み込んで借り入れるローンです。
今の家を売却しても1000万円のローンが残る場合に、その1000万円を新居の住宅ローンに上乗せして借りるイメージです。例えば、新居の購入資金として2000万円を借りる場合、残った1000万円を上乗せすると、住み替えローンの借入額は合計3000万円になります。
住み替えローンを利用できれば、今の家を売却しながら新しい家やマンションに住み替えられる可能性があります。転勤や家族構成の変化などで住み替えが必要な場合には、選択肢の一つになるでしょう。
ただし、住み替えローンを利用するには、あらためて以下の項目について審査を受けなければなりません。
借入金額
年収
勤務先
返済負担率 など
また、住み替えローンを利用して借入額が大きくなれば、毎月の返済額や返済総額が重くなります。
例えば、住宅ローンの返済がすでに厳しい場合に住み替えローンを利用すると、かえって生活を圧迫する恐れがあるため注意が必要です。
住み替えローンは、安定して返済を続けられる見込みがあり、新しい家に住み替える必要がある場合に選択肢となる方法と言えるでしょう。
2-3. 金融機関の同意を得て任意売却を行う
任意売却とは、住宅ローンを一括返済できない場合でも、金融機関の同意を得て一般市場で家を売却する方法です。
任意売却では、売却後もローン残債が残る可能性を前提に、売却価格や販売期間、売却代金の配分案などについて金融機関の確認を受けながら手続きを進めます。金融機関が任意売却に同意し抵当権抹消に応じることで、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない家でも売却できる場合があります。
任意売却のメリットは、競売よりも市場に近い形で買主を探せるため、結果として競売より高い価格での売却が期待できる点です。
競売では、売主の協力を得にくいことや、物件内部を十分に確認しにくいことなど、通常の売買とは異なる制約が存在します。そのため、競売物件の評価では、こうした制約を踏まえた競売市場修正（競売減価）が行われます。
一方で任意売却は、通常の仲介と同じように不動産会社の査定や買主との交渉内容などで売却価格が決まります。また、競売と比べると、売却時期や引っ越し時期について調整しやすい点もメリットの一つです。
ただし、金融機関は必ずしも任意売却に同意するわけではありません。金融機関は、住宅ローンの返済状況や売却価格に対するローン残債、売却後の返済計画などを総合的に判断した上で、可否を決定します。
任意売却後のローン残債は、原則として引き続き返済する必要があります。返済方法については、窓口となる債権回収会社（サービサー）や保証会社などと分割払いについて相談することになります。
【金融機関が任意売却に同意するケースの例】
「競売よりも高値で売却できる見込みがある」「任意売却後の返済計画が合理的で、債務者の返済意思や返済見込みを説明できる」といったケースでは、金融機関に任意売却へ同意してもらえる可能性があります。
【売買関係は不動産会社、残債整理などの法律関係は弁護士などに相談する】
任意売却は、金融機関の確認を受けながら売却価格や売却代金の配分案を調整する必要があるため、知識や経験のない人が自分だけで進めるのは難しい手続きです。
そのため、物件の査定、販売活動、買主との売買条件の調整、売却価格や配分案に関する金融機関への資料提出・確認など、不動産売買に関する実務は、任意売却に対応できる不動産会社に相談するのが一般的です。
なお、任意売却後に残る住宅ローンの残債について、利息の扱い、分割返済額、返済期間、債務整理の方針などを債権者と交渉することは、法律問題にあたります。
不動産会社が本人の代理人として残債の減額や返済条件の変更を交渉することはできないため、残債整理については弁護士に相談する必要があります。
【任意売却の交渉ができるタイミングについて】
任意売却を本格的に進めるタイミングは、住宅ローンの滞納が続き、期限の利益を失った後になるケースが多いです。実務上は、滞納から3カ月から6カ月程度で一括返済を求められることがありますが、実際の時期は金融機関やローン契約の内容によって異なります。
競売の手続きが進みすぎると任意売却できる期間が限られるため、返済が難しいと感じた段階で、早めに金融機関や専門家へ相談しましょう。
任意売却を本格的に進める段階では、すでに住宅ローンの滞納が発生しているケースも多く、信用情報に影響が出る可能性があります。
2-4. リースバックで売却した後に賃貸として住む
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却後、賃貸借契約を結んで家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。
リースバックを利用できれば、家を売却して売却代金を住宅ローン返済に充てつつ、売却後もしばらく同じ家に住める可能性があります。また、売却先や契約内容によっては、売った家を再び買い戻せる場合もあります。
ただし、リースバックであっても一度家を売却することに変わりはないため、オーバーローンの場合は金融機関の同意が得られるかを確認しなければなりません。
また、リースバックには以下のようなデメリットがあります。
売却価格が通常の売却より低くなりやすい
契約内容によっては住み続けられる期間が限られる
返済と家賃が重なって支払いが苦しくなるリスクがある
子どもの学校の都合で引っ越し時期をずらしたい場合や、高齢の家族がいてすぐに住環境を変えにくい場合には、リースバックを検討する余地があるでしょう。
3. 家の売却後も住宅ローンの支払いが残る場合の対処法
オーバーローンの家を売却できても、基本的には残りの住宅ローンの返済が必要です。
返済できる見込みがある場合は、金融機関と分割返済の金額や期間について相談します。一方で、返済の目処が立たず生活自体が苦しい場合は、債務整理による返済条件の見直し、借金の減額、支払い義務の免除などを弁護士と一緒に検討する段階です。
3-1. 残債の分割払いについて金融機関と相談する
家を売却した後に住宅ローンの残債がある場合、その支払いについて金融機関と話し合います。
住宅ローンを一括返済できない家を任意売却する場合、金融機関は売却後に残債が残る可能性を把握した上で、抵当権抹消に応じるかを判断します。そのため、売却後の残債がある場合でも、収入や生活状況を踏まえて分割返済の金額や期間を相談できる場合があります。
なお任意売却の場合は、売却前の段階で、売却後の残債の返済についてある程度話し合っているケースも実務上見られます。
しかし、金融機関が必ず希望通りの分割返済に応じるとは限らないため注意が必要です。金融機関に相談するときは、現在の収入、支出、他の借金、売却後に残る見込みの金額を整理しておくと、話を進めやすくなります。
3-2. 債務整理を検討する
債務整理とは、借金の返済が難しくなった場合に、返済額の減額・返済条件の見直し・支払い義務の免除などを目指す手続きです。債務整理には、主に以下の三つがあります。
任意整理：裁判所を通じずに債権者と直接交渉し、将来利息のカットや分割返済の見直しを目指す手続き
個人再生：裁判所に認可された再生計画に従い、減額した債務を原則3年、事情により5年かけて返済していく手続き
自己破産：収入や財産の状況から返済を続けることが難しい場合に、裁判所を通じて借金の支払い義務の免除を目指す手続き
債務整理を行うことで、住宅ローンを一括返済できず、家を売った後の生活も苦しい場合でも、他の債務とあわせて整理して生活再建を図れる可能性があります。
ただし、債務整理をすると信用情報機関に事故情報が登録されるため、一定期間は新たな借入やクレジットカードの利用が難しくなる可能性があります。
また、税金や社会保険料などは、自己破産における非免責債権（破産法253条1項1号）にあたるため、原則として支払い義務を免れることはできません。任意整理や個人再生でも同様に減額の対象外です。支払いが難しい場合は、税務署や自治体に猶予や分納を相談する必要があります。
債務整理をすべきかの判断や、債務整理に関する交渉・手続きについては、弁護士に相談するのがよいでしょう。
【任意売却後に債務整理する場合でも金融機関が同意するケースはある】
ここで「売却後にローン残債を債務整理する可能性がある場合でも、金融機関は任意売却に同意するのか」と疑問に思う人もいるでしょう。
実務上、任意売却後に残った住宅ローンの残債を自己破産や個人再生などで整理するケースはあります。返済継続が難しい場合、金融機関としては「競売に進むより、任意売却で少しでも高く・早く回収したほうが合理的」と判断するケースがあるためです。
当然ながら、生活が苦しいからといって、金融機関が任意売却に必ず同意するわけではありません。任意売却による回収見込み、競売になった場合の売却価格、売却時期、債務者の協力状況などを踏まえて判断します。
4. 住宅ローン返済に充てられるお金を少しでも増やすための売却のコツ
家を売った後に住宅ローンの返済に充てられるお金が増えるほど、残債の圧縮や生活再建につなげやすくなります。住宅ローン返済に充てるお金を少しでも確保するコツは、早めの行動と売却を依頼する不動産会社の比較検討の二つです。
4-1. 早めに売却活動を始めて価格交渉や準備ができる時間を作っておく
住宅ローン返済に充てられるお金を少しでも増やすには、できるだけ早めに売却活動を始めることが大切です。早めの売却活動には、以下のメリットがあります。
適切な不動産会社選びや売却相場の調査といった売却の準備を進める時間ができる
金融機関との話し合いや買主との価格交渉などに時間をかけやすくなる
取れる選択肢が増えやすく、滞納が長期化する前に対応できる可能性がある
「すでに住宅ローンの返済が厳しい」と感じたタイミングで、金融機関や不動産会社、弁護士などに相談するのがよいでしょう。競売になってから慌てて動くより、早い段階で通常売却や任意売却を検討したほうが、売却価格や引っ越し時期を調整しやすくなります。
4-2. 複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討する
家を少しでも高く売るコツは、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や担当者の対応などを比較検討することです。
不動産会社によって、査定ノウハウ、販売戦略、得意な物件種別、対応エリアなどが異なります。仮に1社だけの査定で判断すると、相場より低い価格で売り出してしまったり、反対に高すぎる価格で売り出して売却期間が長引いたりする可能性があります。
そこで複数社の査定を比較すれば、大まかな売却相場をつかみやすくなるのがメリットです。
また、査定額が高くても、実際にその価格で売れるとは限りません。販売実績、説明のわかりやすさ、金融機関との調整に必要な資料作成の経験、担当者の対応なども含めて比較するとよいでしょう。
「誠実かつ迅速に対応してくれるか」「高圧的な態度を取らないか」といった点も確認しておくと、不動産会社とのトラブルも回避しやすくなります。
【任意売却の場合は任意売却の経験や実績を持つ不動産会社に査定を依頼する】
任意売却で家を売却する場合、基本的には任意売却の経験や実績を持つ不動産会社を中心に査定を依頼するのがよいでしょう。
任意売却は、金融機関との実務面での調整、売却価格や配分案に関する資料作成、競売手続きの進行を踏まえたスケジュール管理などが求められる専門性の高い取引です。
任意売却の経験や実績が少ない不動産会社では、金融機関との実務調整や期限管理に時間がかかり、競売手続きが進んでしまう可能性があります。場合によっては、任意売却の取り扱い自体を断られることもあります。
【不動産会社による代理交渉は非弁行為の可能性があるので注意】
不動産会社は売却実務を担う立場であり、本人の代理人として住宅ローンの残債の減額、利息カット、分割返済額や返済期間の変更などを交渉することまではできません。
もし依頼先の不動産会社が「弁護士に頼らず、残債の減額交渉や返済条件の代理交渉まで直接担当する」と説明してきた場合は、非弁行為にあたる恐れがあります。そのまま依頼すると、別の法律トラブルにつながるリスクがあるため注意が必要です。
不動産会社から弁護士の紹介を受ける場合は、「不動産会社と弁護士の役割分担が明確か」「債務整理や返済条件の相談に弁護士が直接対応するのか」を確認しておきましょう。
5. 住宅ローンが残る家の売却を検討する際に注意すべき点
住宅ローンを一括返済できない家を途中で売却する場合は、返済が難しいと感じた段階で、早めに金融機関や専門家へ相談することが大切です。
金融機関や保証会社、債権回収会社から一括返済を請求されたり、抵当権に基づく不動産競売の申立てが行われたりする可能性があります。競売手続きが進むと、所有者側で売却価格や売却時期を調整しにくくなります。
なぜなら金融機関は、住宅ローンの返済が滞ったまま放置されると、損失を抑えるために担保不動産から債権を回収する手続きを検討せざるを得なくなるためです。
債務整理の相談では、督促や催告を軽く見て対応が遅れ、競売手続きが進んでから状況の深刻さに気づくケースも少なくありません。競売の手続きが進んでからでは、任意売却や返済条件の見直しに使える時間が少なくなるため注意が必要です。
また、家を売った後の資金計画を正確に立てるためには、売却時にかかる費用や税金も事前に把握し、住宅ローン返済に充てられる金額や手元に残るお金を見積もっておくことが大切です。
不動産を売却する際には、以下の費用や税金が発生します。
売却益が出た場合に課税される所得税・住民税・復興特別所得税
紙の不動産売買契約書に課税される印紙税
抵当権抹消登記に必要な登録免許税
不動産会社に依頼して売買が成立した際に発生する仲介手数料
登記実務を司法書士に依頼する場合に支払う司法書士報酬
債権者との交渉や債務整理の手続きを弁護士に依頼する場合に支払う弁護士報酬
各種税務関係の相談を税理士に依頼する場合に支払う税理士報酬
各種手続きに必要な書類の取得費
金融機関、不動産会社、士業事務所などへの移動にかかる交通費
6. ケース別で注意したい住宅ローンが残る家の売却のポイント
住宅ローンを一括返済できない家を売るケースでは、離婚や病気といった事情が絡むことが少なくありません。以下では、ケース別に注意したい、住宅ローンが残る家の売却のポイントをまとめました。
6-1. 離婚時には返済方法や負担割合についてしっかりと話し合う
離婚に伴って住宅ローンが残る家を売却する場合に重要なのは、家の売却後の残債を誰がどのように返済するのかを明確に決めておくことです。
離婚する場合、売却後に残る住宅ローンの債務者や連帯保証人が誰になるのかは、住宅ローンの契約内容によります。夫婦間で「一方が返済する」と取り決めても、金融機関との契約上の債務者や連帯保証人から当然に外れるわけではありません。
しかし、実務上は経済力の差や子どもの有無なども関わるため、夫婦間で返済方法や負担割合を決めなければなりません。この取り決めが曖昧なままだと、離婚後もトラブルが続いて大きな負担になるリスクがあります。
協議がまとまった後は離婚協議書などに話し合いの内容を残しておくことが重要です。
ただし、夫婦間で「夫が残債を全額返済する」などと取り決めたとしても、それはあくまで夫婦間の約束に過ぎません。
連帯債務や連帯保証になっている場合、その取り決めを債権者に主張することはできず、金融機関からの請求を法的に免れるわけではない点に注意してください。
6-2. 病気やケガで収入が減った場合は団体信用生命保険などが使えないか見る
もし病気やケガで住宅ローンの返済が難しくなった場合は、売却を決める前に団体信用生命保険などを確認しましょう。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者である加入者が死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残債が原則として弁済される保険です。
加入している保障内容によっては、がん、三大疾病、就業不能などが対象になる特約が付いていることもあります。
また、民間の保険に加入している場合は、就業不能保険や所得補償保険、収入保障保険などで生活費や治療費をまかなえないか確認してみてください。
ただし、保障（補償）の対象になるかどうかは、契約内容や病気・ケガの状態によって異なります。自己判断で売却を進める前に、金融機関や保険会社へ確認しましょう。
6-3. 転勤の場合は賃貸住宅として貸し出せないかも検討する
転勤で家に住めなくなる場合は、売却ではなく、賃貸住宅として貸し出して収益を得る方法も選択肢になります。
ただし、住宅ローンは本人や家族が住むことを前提とした契約であることが多く、金融機関に無断で家を貸し出すと契約違反になる可能性があります。必ず事前に金融機関へ、貸し出しても問題がないか相談しましょう。
また、実際に家賃収入で住宅ローンや管理費、修繕費をまかなえるかも確認する必要があります。
6-4. 共有名義の家を売る場合は共有者全員の同意が必要になる
共有名義の家全体を売却する場合は、民法に基づき原則として共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。1人でも売却に反対する共有者がいると、そのままでは売却できません。
共有者間で話し合いがまとまらない場合は、無理に売却を進めず、弁護士などの専門家へ相談することが大切です。
7. 住宅ローンを一括返済できない家の売却に関連して、よくある質問
Q. 競売に出されると不動産はどうなるのでしょうか？
競売に出されると、裁判所の手続きを経て不動産が売却されます。
誰に売るのか、いくらで売るのか、いつ売れるのかなどは、所有者側でコントロールしにくくなります。売却許可決定後、買受人が代金を納付すると、所有権は買受人へ移ります。
裁判所の混み具合にもよりますが、競売開始決定から落札、代金の分配まで8カ月から1年程度かかるのが通常です。
Q. 家を売らずに住み続けながら債務整理はできますか？
「任意整理で住宅ローン以外の債務を整理する」「個人再生で住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用する」といった方法で、家を残しながら債務整理できる可能性があります。
ただし、いずれも住宅ローンそのものを減額する方法ではありません。また、任意整理では債権者との合意、個人再生では住宅ローン特則の要件や返済状況などが問題になります。あらかじめ弁護士に相談しておくのがよいでしょう。
Q. 買ったばかりの家を売る場合にオーバーローンになりやすいのはなぜですか？
買ったばかりの家は住宅ローンの残債がほとんど減っていない一方で、一度入居すると新築としては売りにくくなり、購入価格より低い価格で売却することがあります。
さらに、売却時には仲介手数料や登記費用などもかかるため、売却代金だけでは住宅ローンの残債を完済できずにオーバーローンになる可能性があります。
Q. 住宅ローン返済のために追加借入をするのは避けたほうがよいでしょうか？
無担保ローンやフリーローンは住宅ローンより金利が高くなることが多く、一時的に返済できても借金全体が増える恐れがあります。返済のために新たな借入を重ねると多重債務につながる危険性があるため、基本的にはおすすめできません。
8. まとめ｜住宅ローンの残債を一括返済できない家の売却については専門家に相談しよう
住宅ローンを一括返済できず、住宅ローンが残る家でも、条件を満たせば売却できる可能性があります。
家の売却価格がローン残債を上回るアンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消の手続きへスムーズに進められます。
一方でオーバーローンの場合は、「売却代金と自己資金を合わせてローン残債を完済する」「金融機関の同意を得て任意売却を行う」といった方法で売却できる可能性があります。いずれの方法も事前準備や金融機関との調整が必要になるため、オーバーローンの家を売却する場合は、早めに金融機関や専門家へ相談しておきましょう。
仮に家を売却した後も住宅ローンが残る場合は、原則として引き続き返済を続ける必要があります。他の債務もあって生活が苦しい人は、債務整理も視野に入れつつ、早めに弁護士へ相談してください。
（記事は2026年7月1日時点の情報に基づいています）
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